買法拍屋　金頭腦傳授9大攻略曝光

想晉身有殼蝸牛，卻又資金不太充裕，價格比市價便宜至少8成的法拍屋，是不錯的選擇，但是買法拍屋跟買一般成屋不一樣，可沒有招待中心讓人賞屋喝咖啡，而且還要小心，別買到住著「海蟑螂」的「蟑螂屋」！到底要怎麼做才能挑到好的法拍屋，並且買得安心呢？

曾 在超視《金頭腦》「最聰明的律師」特輯中過關斬將的律師戴家旭，對於房拍屋有多年研究心得，他指出，法拍屋一直被認為是房市的「反指標」，當房價下跌時， 就是法拍屋市場開始熱絡的時候。到底買法拍屋如何下手？戴家旭提供了9大攻略，讓有意購買法拍屋的民眾參考。(王吟芳、顏凡裴／台北報導)
 

 
1．查詢實價登錄價格
想買法拍屋，先搞清楚最近實價登錄，附近房子價錢是多少吧！法院拍賣法拍屋時，因為會請不動產估價師鑑價，一拍價格接近市價，一不小心還會買貴了！
‧內政部實價交易查詢：http://lvr.land.moi.gov.tw/N11/homePage.action
 
2．現場包打聽
法拍屋沒有辦法進入現場看屋，所以想購買的民眾，可以自己到現場，瞭解法拍屋的現況。同時向鄰居、管理員打聽，這裡的居住環境如何？如果法拍屋裡面還有人住，住在裡面的人是誰？
 
3．調閱土地、建物謄本
先搞清楚法拍屋的產權，例如：房屋共有人有幾人？建物坪數是多少？公設比例高嗎？其他共有人辦理繼承的狀況？謄本可委託代書或律師事務所，也可自己上Hinet地政系統調閱：http://www.land.nat.gov.tw。
 
4．調閱地籍圖
瞭解法拍屋的位置分配，調閱網址同上。
 
5．詳閱拍賣公告
拍賣公告上，會記載法拍屋的現況。例如，內部是否有人居住？占用情形如何？是否有租賃關係？是否點交？
 
6．訂閱法拍雜誌
市面上有些法拍雜誌，對法拍資訊整理得很詳細。比起只看法院拍賣公告，會更能夠掌握物件狀況。
 
7．詢問律師
法拍屋交付狀況分為兩種：點交或不點交。點交的話，法院會負責把房子交付給法拍屋的買受人。例如，由員警或書記官陪同，到法拍屋現場強制執行。
至於不點交的狀況，得標後，民眾要取得法拍屋則必須透過另外的方法，例如提起返還房屋之訴。法拍屋如果是不點交，還有後續的流程要處理，例如持分的房子怎麼取得完整產權？或是法拍屋裡面的占用戶，怎麼打官司取回？又或是拍賣公告看不懂。關於法律的專業，問律師最準。
 
8．詢問法拍代標業者
看上法拍屋擔心標不到嗎？沒關係，可找法拍代標業者幫忙標，一般會按照拍賣價格的一定比例，計算給代標業者的佣金。
 
9．確認有無優先購買權人
拍定後若有優先購買權人，可以同一條件優先承購。

　　按強制執行法第九十九條規定：「債 務人應交出之不動產，現為債務人占有或於查封後為第三人占有者，執行法院應解除其占有，點交於買受人或承受人；如有拒絕交出或其他情事時，得請警察協助。 第三人對其在查封前無權占有不爭執或其占有為前條第二項但書之情形者，前項規定亦適用之。依前二項規定點交後，原占有人復即占有該不動產者，執行法院得依 聲請再解除其占有後點交之。前項執行程序，應徵執行費。」，故通常除非於查封前已訂有租賃契約，於拍定後不點交者外，一旦經法院拍定後，屋主若不主動遷離，法院可解除屋主之占有將法拍屋點交予買受人，如點交後原屋主復行占有時，拍定人得聲請執行法院解除其占有再點交之。

付搬遷費的目地是為了達成順利圓滿和諧交屋
若是透過法律途徑進行點交的話　你要打遷讓房屋官司　時間可能要花上６～８個月　佔用人若還有一些遺留物　法官若是認定那是有價值的動產　你還要找地方另 外給它放　這些東西若是佔用人若於期限內未來領取　還要另外拍賣　拍賣一定沒人買　你自己還要掏錢買回來　再把它扔掉　屋況的部分那就又另當別論了
所以　自己衡量算一算　搬遷費如果合理　不獅子大開口的話　一般都圓滿處理為和

1為何法拍屋拍定後,買方都會付一筆金額給佔用中的人
A: 防佔用中的人破壞屋況
2明明有註明點交,但通常拍定人都會付一筆錢給佔用人
A:都會付一筆錢給佔用人和諧交屋
3如果房屋被法拍是不是應該繼續厚臉皮住下去?
A:通常談判結果有1是付錢佔有人都會搬2不搬法院強制執行搬遷
4拍定人如不想付這筆錢應該遵循何種法律途徑,虛耗時多久?
A:法院申請點交強制執行搬遷 ~6個月-12個月

支付一筆"搬遷費"實質意義就是順便接洽屋主
人家說見面三分禮
希望他提早搬出去好讓我們能提早進去做事
搬遷費....換句話也能說是讓他提早出去租房子的費用
你若覺得沒急著要搬進去或者是整理開賣(投資客)
你也可以等待法院強制點交
不過時間會超過3個月
也就是說花幾萬塊錢給屋主出去租房子
可以換來多2個月整理時間(時間就是金錢)
而且這樣才不會搞壞感情
不爽給你拆這個拆那個
到時花更多錢維修....

若你是屋主被法拍
當然你也可以選擇說要繼續住還是拿些錢提早搬
就要看搬遷費金額划不划算

【新聞】

「買法拍屋要小心！」陳姓女子前年透過法院拍賣，買下嘉義市一間房屋，去年點交，發現李姓 男子占用她的地下停車位，向法院提告，李姓男子提出原何姓地主賣給他的車位使用權狀抗辯，法官認為陳女拍定取得房屋及停車位所有權，昨天判陳女勝訴。判決 指出，陳女前年參與法院不動產拍賣競標，拍定取得何姓男子所有、位在嘉市東區藝術新村公寓房屋及共有土地，法院核發權利移轉證書，去年4月點交。陳女發現 地下1樓停車位遭李姓男子占用，對方拒不移除車輛，導致她無法使用車位，每月還得多支付800元租金，因此提告要求返還車位並支付不得當利的租金。被告答 辯指出，何姓地主將車位賣給他，並交付建商發給的停車位使用權狀，並非無權占用。法官認為，陳女拍定取得所有權並且辦妥移轉登記，取得停車位專用權，何姓 地主雖先將車位賣給李姓男子使用，卻未移轉產權，買賣契約占有車位的「債權關係」，不能用來對抗陳女取得房屋與車位所有權、完成移轉登記的「物權地位」 （聯合新聞網100年3月31日報導：法拍屋車位遭占用 提告勝訴）。

【疑義】

按依強制執行法所為拍賣之不動產，買受人繳足價金後，執行法院應發給權利移轉證書及其他書據（強制執行法第97條參照），拍賣之不動產，買受人自領 得執行法院所發給權利移轉證書之日起，取得該不動產所有權，債權人承受債務人之不動產者亦同（強制執行法第98條參照），不因尚未辦理登記完畢，而有所不 同，僅在未登記前，不得處分其物權而已（民法第759條參照）。

惟依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力（民法第758條參照），縱債務人與第三人已成立買賣契約，亦是如此；第三人苟有無權 占有拍定人之所有物者，拍定人(所有人)自得依民法第767條第1項前段之規定，向該第三人(現占有人)請求返還被無權占有之所有物，並依民法第179條 以下之規定，請求返還該不當利得，最高法院72 年台上字第 938 號判例：「買賣契約僅有債之效力，不得以之對抗契約以外之第三人。本件上訴人雖向訴外人林某買受係爭土地，惟在林某將系爭土地之所有權移轉登記與上訴人以 前，既經執行法院查封拍賣，由被上訴人標買而取得所有權，則被上訴人基於所有權請求上訴人返還所有物，上訴人即不得以其與林某間之買賣關係，對抗被上訴 人。」、29年上字第1061號判例：「請求返還所有物之訴，應以現在占有該物之人為被告，如非現在占有該物之人，縱令所有人之占有係因其人之行為而喪 失，所有人亦僅於此項行為具備侵權行為之要件時，得向其人請求賠償損害，要不得本於物上請求權，對之請求返還所有物。」、61 年台上字第1695號判例：「依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所 受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，是被上訴人抗辯其占有系爭土地所得之利益，僅 相當於法定最高限額租金之數額，尚屬可採。」等可資參照。

從而，本案報導若屬實，陳姓女子即因法院拍賣而取得該房屋及停車位所有權，自得向無權占有其所有物之李姓男子（李姓男子與陳姓女子間，並無其他契約 關係，李姓男子與債務人間也非租賃或推定租賃關係【拍賣時未被排除時，有移轉不破租賃規定之適用】，苟無其他情事，縱李姓男子以與債務人間有買賣契約關 係，也不得謂其係有權占有），請求返還被無權占有之所有物及請求返還該不當利得。