奢侈稅 逃命潮與閉鎖期待發酵
更新日期:2011/03/08 20:44
（中央社記者林沂鋒台北 8日電）奢侈稅最快 7月 1日上路，房仲評估 4到 5月將爆發投機客「逃命潮」，將手邊的房產提前獲利了結；但 7月後可能因買方、賣方觀望，引發房市閉鎖期，急凍房市供給量。
財政部推動「特種貨物及勞務銷售稅條例草案」（奢侈稅），已呈報行政院，預料最快將在10日行政院院會通過，並送立法院，奢侈稅立法快馬加鞭。
台灣房屋研究中心執行長邱太（火宣）指出，奢侈稅將對持有未滿 2年的非自用不動產與空地課稅，稅率分別是未滿 1年者 15%、1 到 2年者 10%，由於是實價課稅，對投機客是很大的衝擊。
邱太（火宣）說，投機客如果要趕在 7月 1日「大限」前出清房地產，由於房屋交易辦理移轉、交屋，需要30天到40天作業時間，依照時程來算，必須在 4到 5月中旬前就找到買家，因此不排除在 4到 5月爆發一波投機客「逃命潮」。
奢侈稅實施後，邱太（火宣）說，買方與賣方都將真實面對奢侈稅，預估房市將有一波觀望期，供給量可能急凍。永慶房屋研展部協理黃增福形容，7月1日後可能有一段房市「閉鎖期」。
奢侈稅消息在 2月25日登場後，房仲的網路預約看屋量與委託物件進案量平均下滑 2到 4成，是值得觀察的指標。
根據住商不動產提供的資料，奢侈稅登場後，2 月25日到3月3日網站預約看屋量比2月18日到2月24日下滑近 2成，顯見市場買方觀望心態濃厚。
中信房屋的數據更顯示，2 月25日以後委託物件進案量急轉直下，全台委託量平均下滑40.27%，其中 5都影響最大，都高於全台平均值，萎縮幅度依序為新北市（61.6%）、高雄市（56.8%）、台北市（50%）、台中市（47.8%）及台南市（44.4%）。
雖然量有縮小趨勢，但永慶房仲集團統計台北市1到 2月商辦市場卻發現，商辦市場不受奢侈稅等利空影響，台北市商辦需求量持續擴大，1 到 2月商辦成交平均價格來到每坪新台幣53.8萬元，是歷年來的新高。
黃增福分析，高資產人士看好兩岸經濟協議（ECFA）帶來的投資效應及商辦需求，鎖定商辦作為長期置產比重的趨勢已有明顯增加。因此，目前鎖定短期不動產交易加重課徵的奢侈稅，對商辦市場影響不大。
他表示，從去年以來，房市已經有大波段的漲幅，如果僅以奢侈稅就要讓房價大幅下跌，可能性不大，因為在景氣復甦與ECFA等大環境因素支撐下，房價很難大幅下跌。不過，奢侈稅的確是今年房市的重大變數，預料兔年房市將呈現「穩定盤整」格局。1000308
奢侈稅效應 新北市買房先砍3成
更新日期:2011/03/09 16:07文／黃玉禎
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財政部擬規畫開徵奢侈稅，營建類股指數領先房市下跌，緊接著假日看屋人潮立即減少，住商不動產企畫研究室主任徐佳馨表示，整體而言大約減少一至兩成，顯見市場出現觀望心態。
「政策出來，第一波掛掉的是房仲業！」台灣房屋不動產研究中心執行長邱太煊表示，不論最後是否拍板定案，「市場上已經造成恐慌，交易量一定萎縮。」
這不是政府打房的第一招，只是相對先前被譏為「隔靴搔癢」的政策，為何這次打到要害？
台大經濟系教授林建甫表示，過去增加貸款成本或限制，主要是提高投資門檻，對於多數投資客，不構成太大影響。但這次，賣價在哪裡、稅就課到哪裡，政策效果很明確，兩年之內賣房，都得按實際賣價課稅，絕對讓利潤大打折扣。
政大地政系教授張金鶚強調，民怨沸騰，再加上時間點逐漸接近2012年的總統大選年，這會讓市場對於政府打房的預期心理明顯升高，越來越相信「政府打房是玩真的，」即使政策尚未在立法院過關，但炒家進場意願已經立即受到牽制，甚至開始急於退場。
整體看來，政府出招漂亮，打房初見成效，那麼，這記狠招對房地產市場的殺傷力有多強呢？
這必須要回到政策的原始初衷來看。目的很明確——打擊投資客，那麼，目前房地產市場被投資客所拱起的「溢價」部分，就應該是奢侈稅政策對房地產市場的殺傷程度。
綜合產、學界的意見，兩到四成，應該就是奢侈稅對當今房價的整體殺傷力。不過，房地產市場講究地段，不同的地段條件，抗跌力道不能相提並論。張金鶚做出簡單結論，「投資客越多的地段建案，受衝擊的程度越大。」
東森房屋董事長王應傑表示，像是新北市的淡水、林口、新莊、樹林等地區，自住需求或許不強，但建商會格外強調其投資價值，吸引投資客「逢低布局、提早卡位」，尤其，以這些區域為標的的投資客往往資金實力並不算強，政策推出後，恐怕難免會有「先賣再說」的心態。
相較之下，無論學者或業者皆表示，台北市、尤其是市中心的房價，受到衝擊的程度必然輕微許多。「地段、地段、地段，像台北市市中心這種保值性較佳的地段，即使投資客會因為奢侈稅而無法短期獲利，但『持屋續抱』的信心必然較強。」
整體來看，若短期內有自住需求，且選擇地段較為偏遠、供應量大的區位建案，例如上述新北市部分區域，專家建議可以「先砍三成。」「以前是賣方隨便喊，買方隨便信，現在可不能這樣了，」而是選擇地段較佳的區位，「不妨問問自己，這個價格是否合理。」
【 延伸閱讀 】
※精彩全文，詳見《商業周刊網站》。
東森王應傑：房仲恐倒千店
更新日期:2011/03/25 09:35記者李至和、宋健生／台北、台中報導
打房效應浮現，國內中古屋交易停滯現象愈演愈烈，東森房屋董事長王應傑昨（24）日指出，5月起將出現一波房仲連鎖店關店潮，預計全台今年將有五分之一、約1,000家房仲店將被市場淘汰。
台灣房屋不動產研究中心執行長邱太火宣也指出，國內房市進入急凍期，預期7月以後委賣量萎縮，成交量下滑，對房仲業是一大考驗，若關店潮來襲，將會造成二、三萬失業人口瞬間釋出。
王應傑是中華民國房仲公會全聯會創會理事長，在房仲業屬於元老級的人物。他表示，過去新北市房市投資客較聚集的區域，如林口、新莊副都心、淡水新市鎮、三峽等區，近期都出現委賣量增加情形。由於房市買賣雙方呈現拉鋸戰，成交困難度大幅提高，雖然交易價格並未大幅下滑，但持續到7月奢侈稅上路後，預期房市將進入低潮期。
王應傑表示，奢侈稅效應已在市場發酵，3月以來中古屋交易量縮，即使少數區域委賣量增加，但實際成交量較奢侈稅前至少衰退三、四成，這直接衝擊房仲業者營運，因此房仲關店潮已是可預料會發生的情況。
目前國內房仲店數約5,000家，八大房仲連鎖品牌約占四成左右，其他則是非大型連鎖品牌的區域型業者。王應傑認為，奢侈稅、銀行放款緊縮、利率走升對房市都是利空訊息，這對房仲業者並不利，預期今年將會有五分之一房仲門市關店，估計上看千家。
房仲業面臨關店潮疑慮，連大台中地區也感受到相當大威脅，台中市建築開發公會市調委員會榮譽主委鍾尹堂很無奈的說：「政府好像要把建商趕盡殺絕。」鍾尹堂表示，目前房地產市場已紛紛傳出將「裁員縮編、減量經營」的準備，預期第一波將由房仲業開始，第二波可能受影響的將是小型建商。另外，被稅捐單位點名的大型建商，也無法置身事外，後續的骨牌效應，令業界憂心忡忡。
炒房A咖「勇哥」 恐連補帶罰39億稅
更新日期:2011/03/25 12:12曾翌萍
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為了抑制炒房，政府雙管齊下，不只7月1日奢侈稅要上路，國稅局針對「投資客」來查逃漏稅，首先鎖定的，就是在房地產界裡赫赫有名的「三黃一劉」，其中又以人稱「勇哥」的黃勇義最大咖，疑似利用人頭買了將近1千筆房產，國稅局查出，光是「勇哥」的逃漏稅，連補帶罰，可能得交出39億給國庫。
鞋店老闆：「我們都不認識他(黃勇義)，你問我怎麼知道。」
被市議員指是炒房大咖，黃勇義的登記公司地址，鞋店老闆急忙澄清，國稅局這下可是盯上黃勇義，連補帶罰將近40億稅金。
國稅局查出，黃勇義疑似利用親戚朋友36人當人頭戶，4年內買了960筆房地產。TVBS記者曾翌萍：「炒房投資客最大咖的黃勇義，到底他房子多到有多誇張，房仲就形容，在台北市最精華的大安區，每1、2、3、、5，5間裡面，就有1間被他買下。」
大安區瘋狂掃貨，資金夠雄厚，人稱勇哥的黃勇義，外傳自己就有10億資金，金主還贊助30億，可能全要歸公；因為光是營業稅，初估漏報4.7億，綜合稅也有3.7億，一共逃稅8億多，加上罰金，就要補繳39億。
被盯上的還有去年轟動一時的，派兒子買帝寶的劉媽媽；國稅局鎖定了三黃一劉，包括揪團買房的黃家進，以及本身也做房仲的黃文雄，還有專買東區金店面的劉媽媽，國稅局出手，搭上奢侈稅，讓房市已經開始風聲鶴唳。
奢侈稅打房 房仲:應到此為止
更新日期:2011/04/02 22:01
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奢侈稅還沒正式上路，大台北的房市已經受到嚴重衝擊，3月份台北市的交易量就下降了26%，新北市更嚴重，下降了34%，有房仲業預估，這一波打房，在年底前恐怕會造成上千間的仲介門市關門大吉，但是行政院長吳敦義說，奢侈稅不是在打房，而是在健全房市。
奢侈稅還沒上路，房仲業已經被打得喘不過氣，不過，堪稱業界龍頭之一的王應傑，硬是逆勢操作，開了新店頭，只是講起奢侈稅，他還是滿肚子的氣。
業者的抱怨，行政院長吳敦義不以為然，強調政府的做法是健全房市，絕非打房，但是數字會說話 ，業者說，3月份全台6大都會區的成交量比2月，足足減少了30%，再這樣下去，房仲業年底前恐怕會有上千間店頭關門。
下個星期，立法院就要審查奢侈稅的法案，光從這一篇台中、高雄和台南的房仲和代銷公會，聯合刊登批評政府打房淪為民粹，全民皆輸，揚言不惜走上街頭的廣告，就可以知道房地產業者勢必會有反撲行動，奢侈稅上路前，各方的角力還有得瞧。
財團炒地皮破4千億 奢侈稅打不到
更新日期:2011/04/06 18:59
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奢侈稅闖通關，馬政府提出的「居住正義」，真的能實現嗎？根據央行統計，壽險業投資不動產，去年就突破4千億，今年2月，又創4千2百多億新高。其實壽險炒地早有先例，2006年信義聯勤國有地，新光人壽用64億搶標，2年後轉手賣出，賺進37億新台幣，奢侈稅打擊炒房，卻還沒有解決更嚴重的炒地問題，該怎麼解決讓房價合理化一次到位，恐怕得更周延。
立院初審奢侈稅的同時，營建類股開盤原本小跌，上午10點之後開始小漲收紅，觸底反彈，市場解讀，奢侈稅消息確定之後，利空出盡，有學者也質疑，打擊炒房卻沒有連炒地的問題一併解決，抑制房價就怕未盡全功。
根據央行統計，壽險業投資不動產去年3月突破4千億，今年2月底，又創4千2百多億新高，10年內足足多了1倍。最知名例子，就是信義聯勤國有地標售案，2006年吳家新光人壽用64億搶標，2年後轉手，用101億賣給國泰的蔡鎮宇和全聯社老闆林敏雄，馬上賺進37億新台幣，引發輿論撻伐。
炒房上源問題沒解決，房價要合理化，恐怕效果有限。政治大學地政系教授張金鶚：「(奢侈稅)針對投機客嘛，當然對於大的還是沒有打到，應推像這些財團不能借到錢，甚至利率，應該要相對提高。」
為了抑制投機客炒地皮，政府推「空地稅」，地方政府有課徵權力，但最受矚目的台北市，市府卻在3月明確表示不會課徵空地稅，炒房要奏效，上源問題恐怕得一併解決。
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